Avertissement

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. Consultez un conseiller fiscal qualifié pour votre situation personnelle.

La question que tous les investisseurs se posent

Quand vous réalisez un gain sur un projet de crowdfunding immobilier, comment est-il imposé ? La réponse dépend de plusieurs facteurs : votre pays de résidence fiscale, la structure juridique du projet (equity vs dette), et votre situation personnelle.

Le modèle Darna Crowd / Evenfi : equity via SPV

Dans notre modèle, vous détenez des parts d'un SPV espagnol. Votre gain est la plus-value sur ces parts lors de leur liquidation (vente du bien).

Pour les résidents français

Les gains sont imposés comme des revenus de capitaux mobiliers :

  • Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux)
  • Ou barème progressif de l'IR sur option (si votre taux marginal est inférieur à 30 %)

Pour les résidents espagnols

Imposition sur les gains en capital :

  • 19 % jusqu'à 6 000 €
  • 21 % de 6 000 à 50 000 €
  • 23 % de 50 000 à 200 000 €
  • 27 % au-delà

Pour les non-résidents (IRNR espagnol)

Si le SPV est espagnol et que vous êtes non-résident en Espagne :

  • Taux IRNR : 19 % pour les résidents UE/EEE, 24 % pour les autres
  • Retenue à la source de 3 % du prix de cession peut s'appliquer (à récupérer si trop-perçu)

Le double traité fiscal

La France et l'Espagne ont un traité fiscal bilatéral qui évite la double imposition. En général, les gains immobiliers sont imposables dans le pays où se trouve le bien (Espagne), avec un crédit d'impôt dans votre pays de résidence pour éviter la double taxation.

Ce que vous devez déclarer

  1. En Espagne : déclaration IRNR si applicable (formulaire 210)
  2. Dans votre pays de résidence : déclaration des revenus de source étrangère

Comment optimiser légalement

  • PEA (France) : non applicable au crowdfunding immobilier non coté
  • Assurance-vie : certains contrats peuvent accueillir des fonds d'investissement immobilier
  • Timing : investir avant la fin d'année fiscale peut être avantageux selon votre situation

Conclusion

La fiscalité du crowdfunding immobilier est gérable mais nécessite une bonne organisation. Gardez tous vos documents (contrats, relevés de gains, preuves de paiement) pour votre déclaration annuelle.