Les deux modèles du crowdfunding immobilier

Il existe deux grandes familles de projets en crowdfunding immobilier :

  1. Les projets en dette (crowdlending, loan-based) : vous prêtez de l'argent à un promoteur avec un taux d'intérêt fixe
  2. Les projets en equity : vous devenez co-propriétaire via un SPV, et participez aux bénéfices de la revente

Chacun a ses avantages, ses risques et son profil d'investisseur.

Les projets en dette : comment ça fonctionne

Mécanique

Vous prêtez une somme au promoteur immobilier. Il vous rembourse avec des intérêts fixes, indépendamment du résultat du projet.

Avantages

  • Rendement prévisible (8–14 % annuel selon le risque)
  • Priorité de remboursement sur les equity holders en cas de défaut
  • Parfois adossé à une garantie hypothécaire

Inconvénients

  • Rendement plafonné : même si le projet réalise 40 % de ROI, vous ne touchez que vos intérêts fixes
  • Risque de défaut du promoteur
  • Complexité juridique en cas de procédure de recouvrement

Les projets en equity : comment ça fonctionne

Mécanique

Vous détenez des parts du SPV propriétaire du bien. Le rendement est variable — il dépend du prix de revente réel.

Avantages

  • Potentiel de rendement plus élevé : 25–30 % si tout se passe bien
  • Propriété réelle de l'actif via le SPV
  • Alignement d'intérêts avec l'opérateur (il gagne si et seulement si vous gagnez)

Inconvénients

  • Rendement incertain (peut être inférieur à la cible)
  • Perte en capital possible si le marché s'effondre
  • Rang junior par rapport aux créanciers en cas de liquidation

Comparatif synthétique

| Critère | Projet en dette | Projet en equity | |---|---|---| | Rendement | Fixe (8–14 %) | Variable (15–35 %) | | Risque | Modéré | Élevé | | Priorité défaut | 1er rang | Rang junior | | Durée typique | 12–36 mois | 12–18 mois | | Profil | Prudent–modéré | Modéré–dynamique | | Exemple | Crowdlending immo | Darna Crowd fix & flip |

Notre positionnement : equity fix & flip

Darna Crowd propose exclusivement des projets en equity via SPV. Nous avons fait ce choix parce que :

  1. L'alignement d'intérêts est total — nous ne gagnons que si vous gagnez
  2. La décote d'achat protège le capital même en cas de baisse de marché
  3. Les rendements potentiels (25–30 %) justifient l'exposition au risque résiduel

Conclusion

Il n'y a pas de « meilleur » modèle universellement — seulement celui qui correspond à votre profil. Pour un investisseur cherchant un rendement élevé et acceptant une incertitude sur le montant final, l'equity fix & flip est optimal. Pour quelqu'un qui veut de la visibilité sur son rendement, la dette est préférable.