Pourquoi évaluer avant d'investir ?
Tous les projets de crowdfunding immobilier ne se valent pas. Un rendement cible affiché de 30 % peut cacher des hypothèses optimistes ou des risques sous-estimés. Voici notre grille d'analyse.
Les 7 critères essentiels
1. Le prix d'acquisition
Le bien a-t-il été acheté en dessous du marché ? Quelle est la décote par rapport aux biens comparables rénovés ?
2. Le budget de rénovation
Est-il fixé contractuellement avant le début des travaux ? Y a-t-il une réserve de contingence (10–15 % du budget) ?
3. Le prix de revente ciblé
Sur quelles comparables de marché est-il basé ? Quelle est la fourchette basse du scénario de stress ?
4. La structure juridique
Le projet est-il logé dans un SPV dédié ? Quelle entité réglementée supervise les contrats ?
5. L'expérience de l'opérateur
Combien de projets similaires ont été réalisés ? Quels rendements réels ont été délivrés ?
6. La liquidité
Quelle est la durée d'immobilisation ? Existe-t-il un mécanisme de sortie anticipée ?
7. Les frais
Quel est le carried interest de la plateforme ? Des frais cachés sont-ils prélevés à l'entrée ?
Le cas Darna Crowd
- Prix d'acquisition négocié en dessous du marché
- Budget de rénovation fixé avant la levée de fonds
- SPV dédié via Evenfi (CNMV #5)
- Carried interest uniquement sur les bénéfices réalisés
- Durée cible : 12 à 18 mois
Conclusion
Un bon projet de flip participatif doit être transparent sur chaque chiffre. Si l'opérateur ne répond pas clairement à ces 7 questions, passez votre chemin.
