La garantie hypothécaire : définition
Une garantie hypothécaire est un droit réel accordé sur un bien immobilier pour garantir le remboursement d'une dette. Si le débiteur ne rembourse pas, le créancier peut faire saisir et vendre le bien pour récupérer sa créance.
En Espagne, elle est formalisée par un acte notarié (Escritura de Hipoteca) et inscrite au Registro de la Propiedad.
Dans le contexte du crowdfunding immobilier
Les projets en dette hypothécaire
Certaines plateformes de crowdfunding proposent des projets où l'investisseur prête de l'argent à un promoteur, avec une garantie hypothécaire sur le bien financé. Si le promoteur fait défaut, les investisseurs peuvent, théoriquement, saisir le bien.
Les projets en equity (comme Darna Crowd)
Dans le modèle fix & flip d'Evenfi/Darna Crowd, les investisseurs détiennent des parts du SPV propriétaire du bien. Il n'y a pas de dette — vous êtes co-propriétaires via le SPV. Le bien est entièrement détenu par le SPV, sans hypothèque tierce.
Equity vs Dette : quelle protection est meilleure ?
| Critère | Projet en dette + hypothèque | Projet en equity (SPV) | |---|---|---| | Nature | Prêteur | Co-propriétaire | | Rendement | Fixe (ex: 10–14 % annuel) | Variable (plus-value à la revente) | | Garantie | Hypothèque sur le bien | Propriété directe via SPV | | Priorité en cas de défaut | 1er rang hypothécaire | Propriétaire du bien | | Upside illimité | Non | Oui |
Ce qu'il faut retenir pour la Costa del Sol
En Espagne, la procédure de saisie hypothécaire (ejecución hipotecaria) peut prendre 2 à 4 ans en cas de litige. La protection théorique d'une hypothèque est donc moins solide en pratique qu'il n'y paraît. La propriété directe via SPV (modèle Evenfi) est souvent plus claire et plus rapide à liquider.
Conclusion
Comprendre la nature de votre protection juridique (dette vs equity, hypothèque vs propriété SPV) est fondamental avant tout investissement en crowdfunding immobilier.
